2022年3月24日我院副院长陈创练受邀为浙江工商大学金融学院师生作“共同富裕之住有所居：中国区域的房价差异与调配（The Regional Differentiated  Housing Bubbles in China）”的报告。浙江工商大学金融学院院长柯孔林主持了会议。

陈创练以行为金融理论为基础，构建了理性投资者和非理性投机者的异质信念房价决定模型，设计三种时变现值模型计算了中国区域房价的非基本面价值，并以此为基础估计了中国区域房价的内在泡沫和投机泡沫。

陈创练研究表明，中国部分地区存在房市泡沫，东部省份的平均非基本面价值远高于全国其他地区。而且，非基本面价值和投机泡沫成分满足泡沫模型，这意味着住房投资回报由非基本面价值及其变化驱动。然而，内在价值因地区而异，同时，模型中具有正斜率系数的区域在全国范围内非常有限，表明理性投资者认为房市的内在价值太高因而不会增持。

陈创练指出，在我国房地产政策改革的稳步推进以推动经济发展和房地产市场化的历史进程中，仍需要进一步推进对房地产价格的管控。其中如何管控住房非基本面价值，尤其投机泡沫（而非内在泡沫）是管控我国区域性房地产泡沫的关键点。故此，房地产非基本面价值和泡沫的测算方法不仅考虑了人均可支配收入和租金回报的增长，还考虑了货币政策对房市的影响，能为此提供重要的技术支持。

在对房地产投资回报的回归中，陈创练研究表明，不同地区落在繁荣和萧条两区制的程度和概率存在显著差异。东部省份的非基本面价值系数在繁荣时为正，在萧条时为负，具有较低的转移概率和较大的差异。在中国的大多数省份，两种区制下的投机泡沫系数均为负值，这表明投机活动即使持续增长，也受到地方政府的严格控制。特别是，马尔可夫转换模型表明，周期的每个阶段都有繁荣和萧条的子阶段。故此，后续在对房地产价格的调控过程中，需要依据房市及所处的经济背景进行政策调整，对于东部地区大部分省份而言，在时间较长的房市繁荣期仍应采取打击房地产投机行为的政策。对大多数省份而言，在打击投机性行为的同时，也要保证住房刚需，平衡我国区域性房价增速和当地人均可支配收入、人均GDP增长速度之间的关系。

此外，陈创练指出，房地产泡沫溢出效应的强度在很大程度上受政治和经济重要性、地理位置和房地产市场的官方干预政策的影响。海南、天津、浙江、北京、上海和广东的净溢出效应比其他地区更大，这不仅因为它们自身有更大的房地产泡沫，还因为这些地区的经济影响力和空间分布。对于湖南省来说，较大的溢出效应和严格的房地产市场监管、较低的房价和相对独立负的泡沫是有关的。故此，不仅需要对当地居民的房地产买卖进行管控，还需要关注由于中国区域性经济差异、地理和文化因素带来的住房供需不平衡、结构性矛盾，关注与此相关的人口流动、户籍管理问题来对不同可支配收入的购房者、不同类型住房进行调整。关注对房地产泡沫溢出效应和吸收效应的测度有助于理解我国区域性房地产泡沫的传染渠道，能为区域性房地产市场监管政策相关条款的制定提供参考，有助于维护我国房地产市场稳定。

最后，结合中国区域房市泡沫的差异性特征，陈创练指出，中国共同富裕之路还有很长的路要走，而纵观中国实际，许多地区和城市购房支出占据居民大部分支出，因此，结合他们设计的研究方法可以有效性捕捉中国城市房价泡沫程度，并采取更具有针对性的政策措施限制具有较强泡沫程度地区和省份的房价，由此也可以进一步降低这些地区居民的购房支出，尽早实现“住有所居”。同时，这也能够提高居民的消费性可支配资源，提高全国居民的整体福利。可见，有效抑制区域性房价泡沫，不仅有助于实现“住有所居”，而且也有助于尽早完成全国实现“共同富裕”的重要历史使命。